Page 51 - ZIPS BROJ 1430

STVARNO PRAVO

površini ili ispod nje jedna prava cjelina. Ovome se i mogućnosti da se u postupku javnog nadmeta-
ne mogu istaći zamjerke, već zaključku koji slijedi. nja zemljišta u vlasništvu subjekata javnog prava
Naime zemljišno-knjižni ured smatra da bi se upi- (tj. općine) prodaju značili su veliko olakšanje za
40
som rješenja o dosudi kojim je dosuđeno zemljište kreditnu privredu ali i dužnika. Upisom hipoteke
sa izgrađenom prvom fazom objekta, a u zemljiš- na zemljištu povjerilac je bio siguran da dejstvom
noj knjizi u momentu provedbe rješenja upisan načela superficies solo cedit i načela ekstenzivnosti
objekt sa drugom fazom izgrađenosti, narušilo ovo hipoteke hipoteka obuhvata i sagrađeni objekt.
načelo. Zemljišno-knjižni sud smatra da pojedini Načelo superficies solo cedit štiti povjerioca time
dijelovi zgrade, spratovi, ne mogu biti objektom što izgrađeni objekt uopće ne postoji kao poseban
vlasništva prije etažiranja (što je ispravno), ali za- objekt, već je dio zemljišta. Načelo ekstenzivnosti
nemaruje da je kod dejstva načela superficies solo hipoteke djeluje u istom pravcu: hipoteka obuhva-
cedit izvršenje dopušteno na nekretnini (zemlji- ta sva poboljšanja i priraštaje objekta. Za dužnika
41
šte sa svim onim što sa njim trajno spojeno) i da je ovaj novi pravni okvir značio manje troškove;
je dosuđeno zemljište (sa svim onim što je trajno hipoteka koja je opteretila zemljište nužno se pro-
spojeno). Različita kultura i naziv objekta su ovdje tezala i na objekt. Nije bilo potrebno zaključivati
irelevantni. Zgrada ne postoji kao poseban objekt nove ugovore čime su otpadali dodatni troško-
– kod dejstva pravnog jedinstva nekretnine povje- vi notara niti ponovo vršiti procjenu nekretnine.
rilac je stekao zemljište sa svim onim što je na nje- Naravno, obaveza izvršiti upis svih promjena koje
mu izgrađeno. U momentu zasnivanja hipoteke to se odnose na podatke katastra, time i obaveza
je bilo objekt niže spratnosti u momentu dosude upisa da je izgrađen objekt ostaje, jer ona slijedi
objekt više spratnosti. Ta činjenica može (i treba) iz odredbe člana 13. Zakona o premjeru i katastru
utjecati na procjenu vrijednosti nekretnine kod nekretnina SR BiH . Takođe član 174. ovog zakona
42
javne prodaje, ali ne i na identitet nekretnine. predviđa da se za sve promjene u obliku, površini
Ovdje je nužno napraviti korak unazad, u vri- i kulturi parcela, kao i za promjene na zgradama i
jeme u kojem nije postojalo pravno jedinstvo ne- drugim objektima u građevinskom smislu, izrađuje
kretnine i načelo superficies solo cedit. Ukoliko je nakon snimanja prijavni list radi provođenja nasta-
investitor, titular prava korištenja u svrhu izgrad- lih promjena u katastru nekretnina. Prijavni list se
nje gradio na zemljištu u društvenom/državnom dostavlja zemljišno-knjižnom uredu. Izgradnja
43
vlasništvu konkretni objekt koji se finansira nije objekta vodi promjeni lista A, međutim sva prava
mogao biti iskorišten za osiguranje. Zemljište nije upisana u list B ili list C odnose se na sve nekret-
moglo biti založeno, budući da nije pripadalo inve- nine upisane u list A. To su uobičajene formulacije
stitoru, a takođe ni zgrada, jer ona kao objekt prava upisa u zemljišnu knjigu, a slijede i iz odredbe čla-
nije još postojala. Jedino osiguranje za povjerioca na 16. ZZK FBiH. Navedena sudska praksa anulira
44
bila je zabilježba prventsvenog reda hipoteke. Za-
ložno pravo, a time i pravo prvenstva u eventual- 40 Član 363. ZSP FBiH; Pravilnik o postupku javnog konkursa za
nom izvršnom odnosno razlučno pravo u stečaj- raspolaganje nekretninama u vlasništvu
Federacije Bosne i Hercegovine, kantona, općina i gradova,
nom postupku se moglo steći tek nakon završetka Službene novine FBiH 17/14.
zgrade, njenog snimanja, tehničkog prijema i rje- 41 Načelo ekstenzivnosti hipoteke poznavao je člana 63/2 ZOS-
šenja kojim se dozvoljava korištenja objekta (upo- PO i člana 68/3 ZOVO FBiH. O načelu ekstenzivnostu hipoteke
trebna dozvola). Bilo je nužno da zgrada bude evi- vidjeti kod Medić, Duško, Novo stvarno pravo Republike Srpske,
str. 224.
dentirana u katastru nakon čega je korigiran opis 42 Službeni list SR BiH, br. 22/1984, 12/1987, 26/1990 i 36/1990,
nekretnine u listu A. Formirano je zemljišno-knjiž- Službeni list RBiH, br.4/1993, Službene novine FBiH, br. 58/2002.
no tijelo AI (zemljište) i AII (zgrada) na kojoj je onda 43 Ova obaveza nije propisana Zakonom o premjeru i katastru
u listu C upisivana hipoteka. Put do upisa hipoteke nekretnina, budući da je on polazio od jedinstvenog katastra
i konačne sigurnosti za povjerioca bio je dug i po- nekretnina. Međutim, sada član 7. ZZK FBiH propisuje da je za
vezan sa mnogim rizicima (npr. da se zgrada ne do- upis nekretnine u zemljišnu knjigu potreban prijavni list sa kop-
ijom katastarskog plana.
vrši, da se ne dovrši u skladu sa propisima i izdatim 44 Od ove odredbe je u praksi bilo nezakonitih odstupanja, gdje
dozvolama). Uvođenje načela superficies solo cedit su se u okviru jednog zemljišno-knjižnog uloška različitim pov-
51
ZIPS - broj 1430 - septembar 2020. godine