Page 46 - ZIPS BROJ 1430

STVARNO PRAVO

vršen upis u zemljišnu knjigu odnono katastar ne- evropskih pravnih poredaka nije moguće da kupci
kretnina. Čiji je ovo propust, nije vidljivo iz objav- plate stan a da za njih ne postoji nikakva sigurnost.
ljenih činjenica slučaja. Budući da je BiH jedna od Kupovina stanova u izgradnji je u pravilu uređena
rijetkih zemalja gdje imperativnim normama nije imperativnim propisima. Zakonodavci u BiH su
uređena kupovina stana u izgradnji, a da u Repu- ovo propustili, a socijalnu nepravdu sudovi isprav-
blici Srpskoj, za razliku od Federacije BiH, nisu u ljaju na pogrešan način. Uvažavanje socijalnih
31
ZSP RS unesene ni odredbe o privremenom etaž- elemenata vodi u opisanom kontekstu pogrešnoj
nom vlasništvu kupca stanova odista su kupci primjeni materijalnog prava i pravnoj nesigurnosti.
29
stanova, koji su vjerovatno platili cijenu unaprijed, Konsekventna primjena odredbe o nedjeljivosti hi-
izloženi velikom riziku. Prije svega riziku da inve- poteke (član 141/5 i /6 ZSP RS) bi zahtjevala da se
stitor postane insolventan, ili da prilikom uplata hipoteka odnosi na cijelu zgradu, a nakon etažira-
kupoprodajnih cijena ne izmiruje svoja dugovanja nja na svaki stan. Utoliko je u ovdje analiziranim
prema banci, što se u predmetnom slučaju oči- odlukama došlo do pogrešne primjene prava.
gledno i desilo. U konkretnoj situaciji stanovi ne Da su sudovi u Republici Srpskoj kojim sluča-
postoje kao objekt vlasništva, vlasnik zemljišta, a jem presudili drugačije, Ustavni sud BiH bi, među-
time i zgrade sa stanovima je još uvijek investitor/ tim, ovdje kupovinu stana i stupanje u posjed vidio
izvršenik. Načelo nedjeljivost hipoteke nalaže da kao materijalni interes, zaštičen članom 1. Protoko-
cijela nekretnina jamči do potpune isplate duga la 1, te bi usvojio eventualnu apelaciju kupaca sta-
(član 141/5 ZSP RS). Utoliko tvrdnja tužioca da je na. Na ovaj način, je razgradnja postojećeg stvar-
32
izvršenje dopušteno bez obzira na promjenu vla- nog prava završena stvar, ali bi trebalo razmisliti i
sništva netačna – do promjene vlasništva nije niti o mogućnosti da povjerilac uloži apelaciju zbog
došlo, a lica koja stanuju i koriste stanove imaju povrede prava na imovinu. Reduciranjem izvršenja
samo obligaciono-pravni zahtjev prema investito- samo na zemljište vodi ozbiljnom reduciranju hi-
ru na prenos vlasništva. Ukoliko im on to ne bi osi- poteke a time i povjeriočevog prava na imovinu (u
gurao oni bi morali pokrenuti parnični postupak za odlukama Ustavnog suda BiH, hipoteka je priznata
ispunjenje ugovora. kao pravo na imovinu ).
33
U konkretnom slučaju još nije izvršeno etažira- Ovdje temeljno pravno pitanje da li hipoteka
nje, što je vrsta zemljišno-knjižne diobe. Zemljiš- zasnovana na zemljištu prije nego je objekt izgra-
no-knjižna dioba ima za posljedicu da opterećenja đen obuhvata i objekt (u konkretnom slučaju više-
koja su postojala na prvobitnom objektu, bivaju u stambenu zgradu)? Da li postoji jedinstvo odno-
punom iznosu prenesena na zemljišno-knjižna ti-
jela nastala diobom. To znači da je i došlo do etaži- du sudovi ispravljaju na pogrešan način.
ranja, hipoteka koja osigurava potraživanje banke 31 Situacije je u Federaciji BiH donekle bolja jer je predviđen
prema investitoru u punom obimu bila prenesena institut privremenog etažnog vlasništva koji štiti kupca stana
u izgradnji (član 86. stav 4 – 9. ZSP FBiH). Detaljnije Povlakić,
na svaki novi uložak u kojem su upisani stanovi. Meliha in: Babić/Hasić/Medić/Povlakić/Tajić (2013) Komentar
Takvo rješenje sadrži ZZK FBiH (član 58.), takvo je Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH, str. 366 - 369.
rješenje sadržavao i Zakon o zemljišnim knigama 32 Vidjeti npr. AP-2326/18 od 17.07.2018. (tač. 65.): „Dakle, iako
Republike Srpske (član 58), samo on više nije na zaključenjem ugovora o kupoprodaji i isplatom kupoprodajne
cijene apelantica nije stekla pravo vlasništva na spornom stanu
snazi. ZPK RS ne sadrži rješenja o zemljišno-knjiž- upisom u odgovarajući registar, kako je to određeno članom
noj diobi i prenosu opterećenja na novonastale ze- 53. Zakona o stvarnim pravima, apelantica je stekla pravo da se
mljišno-knjižna tijela, ali to slijedi iz načela nedje- upiše kao njegova vlasnica i pravo na posjed spornog stana, što
ljivosti hipoteke (član 141/6 ZSP RS). Rješenje nije predstavlja „materijalni interes“ u smislu člana 1. Protokola broj
1 uz Evropsku konvenciju.”
povoljno za kupce stanova, ali je jedino ono u skla- 33 Npr. Ustavni sud BiH je u odluci AP-1274/06 od 15.01.2009
du sa pozitivnim propisima. Iz tih razloga u većini utvrdio da se apelanticin imovinski interes, koji se želi ostvariti
30
zasnivanjem založnog prava (hipoteke) radi osiguranja povra-
29 Član 86/4 ZSP FBiH. ta novčanog potraživanja za pripadajućim kamatama, može
30 Iz tih razloga u većini evropskih pravnih poredaka nije mo- okarakterizirati kao imovina koja uživa zaštitu člana II/3.k) Us-
guće da kupci plate stan a da za njih ne postoji nikakva sig- tava Bosne i Hercegovine i člana 1. Protokola broj 1. uz Evropsku
urnost. Zakonodavci u BiH su ovo propustili, a socijalnu neprav- konvenciju (tač. 28. Odluke).
46
ZIPS - broj 1430 - septembar 2020. godine