Page 53 - ZIPS BROJ 1430

STVARNO PRAVO

mljišta ne mijenja ni to da je izvršena nadogradnja, veliku štetu kreditnoj privredi, devalvirati hipoteku
dogradnja, ugradnja, preuređenje prostorija i sl. 48 kao efikasno sredstvo osiguranja, ali oštećena lica
neće biti samo banke. One će svoje proizvode pri-
6. Zaključak lagoditi ovoj vrsti rizika, a troškove novih proizvo-
da će snositi dužnici.
Stajalište Općinskog i Okružnog suda u Banja Da li je moguće izbjeći navedene probleme
Luci, da je moguće izvršenje na zemljištu ali ne i time što će notarski ugovor o zasnivanju hipo-
na stanovima izvrgnuti je kritici, jer je u suprotno- teke sadržavati klauzulu da se hipoteka odnosi i
sti sa čitavim nizom zakonskih odredaba (član 6/2, na izgrađeni objekt? Sudovi u Republici Srpskoj
9., 89/1, 136/9 ZSP RS). To važi i za odluke Općin- smatraju nužnim unijeti takvu odredbu u ugovor
skog suda u Bugojnu i Kantonalnog suda u Novom o hipoteci. Takva je odredbe suvišna, jer se to po-
Travniku koji polaze od toga da izgradnja odnosno drazumjeva (član 6/2, 9, 139/6, 141/5 ZSP FBiH/
dogradnja objekta mijenjaju identitet nekretnine. ZSP FBiH). Zakonska je pretpostavka da se hipote-
Ukratko ova stajlišta su suprotna načelu superficies ka odnosi na prirast zemljišta (izgrađene objekte),
solo cedit, načelu ekstenzivnosti i nedjeljivosti hi- pa bi trebalo ugovarati samo ako se to želi izbje-
poteke propisanim u ZSP RS/ZSP FBiH. ći (uz napomenu da primjenu ovih odredaba nije
Situacije je u Republici Srpskoj specifična, jer moguće otkloniti ugovorom, jer su imperativnog
ZPK RS i ZSP RS nisu u saglasnosti. Nesaglasnost karaktera, a da samo zakonodavac može propisati
ova dva zakona je bez adekvatne intervencije za- izuzetak). Ipak unošenje takve odredbe ne bi bilo
konodavca neotklonjiv problem. Ipak, sudovi se u ni zabranjeno (na prvi pogled) štetno; ona bi samo
konkretnim odlukama nisu oslonili na ZPK RS (koji ponavljala ono što je već predviđeno zakonom.
niti ne propisuje detaljno kako se ima upisati zgra- Najjednostavnijim se čini ono rješenje koje slijedi
da ili stan) već samo na ZSP RS. Čak ako bi i bilo mo- liniju manjeg otpora i prema kojem bi notari ipak
guće vršiti izvršenje samo na zemljištu, ali ne i na takvu odredbu trebali unijeti u ugovore o hipoteci,
stanovima, može se opravdano postaviti pitanje ko kako bi se izbjegle posljedice pogrešne primjene
će kupiti zemljište, na kome je izgrađena zgrada, materijalnog prava od strane sudova.
pa je ono u posjedu vlasnika etažnih stanova, pri Međutim, na izgled jednostavno rješenje nije
čemu će, kad se zgrada etažira, biti u zajedničkom neproblematično. Moglo bi se postaviti pitanje da
vlasništvu vlasnika stanova (član 106/5 ZPK RS) ili li treba izvršiti aneksiranje svih ugovora gdje notar
u suvlasništvu, kako nalaže ZSP RS. Šta će onda nije tako postupio i na čiji trošak? Notari ničim nisu
značiti vlasništvo kupca u izvršnom postupku povrijedili pozitivne zakonske norme niti obavezu
koje postoji samo na zemljištu? Ništa više od nuda zaštite obiju stranaka ako takvu odredbu nisu uni-
proprietas, golog vlasništva bez ikakve upotrebne i jeli u ugovor, što će u pravilu značiti da će troškove
ekonomske vrijednosti. Navedena stajlišta sudova snostiti korisnici kredita. Situacija se mijenja nakon
ozbiljno ugrožavaju prava povjerioca po osnovu što su donesene navedene sudske odluke; praksa
hipoteke, što može otvoriti pitanje povrede prava sudova ne zaslužuje pozitivnu ocjenu, ali obave-
na imovinu hipotekarnog povjerioca. Odluke su- za je notara da moraju poznavati kako pozitivne
dova u FBiH takođe ugrožavaju prava povjerilaca. propise tako i praksu sudova. Međutim, odmah
One će demotivirati banke da finansiraju izgradnju se otvara slijedeće pitanje – kako se neko može
ili dogradnju objekata, jer će se time izložiti riziku proglasiti odgovornim za nepoznavanje sudske
u izvršnom postupku – izgrađena nekretnina se prakse, koja se kod nas ne objavljuje sistemski,
neće smatrati identičnom nekretnini za koju po- te je o njoj teško imati adekvatna saznanja? Uko-
stoji izvršni naslov. liko određene sudske odluku nisu publicirane, to
Navedena stajališta sudova u dva izložena slu- je dovoljan razlog da se notari efikasno ekskulpi-
čaja će imati identičnu posljedicu – ona će nanijeti raju. Ovdje je vidljivo, da pogrešno razumjevanje
temeljnih načela stvarnog prava vodi kompliko-
48 U tom smislu Simonetti, Petar, op. cit., str. 47. i 65. Tako i Medić,
Duško (2018), Novo stvarno prvo Republike Srpske, Treće izmi- vanim odnosima između više stranaka te pravnoj
jenjeno i dopunjeno izdanje, Banja Luka, str. 224. nesigurnosti.
53
ZIPS - broj 1430 - septembar 2020. godine