Page 47 - ZIPS BROJ 1430

STVARNO PRAVO

sno da li se radi o istom objektu koji je u ugovoru o nije nužno posebno ugovoriti da se hipoteka od-
hipoteci označen kao zemljište a u momentu izvr- nosi na pripadak zemljišta. Pogrešna je dilema
šenja predstavlja zemljište sa zgradom? Ako to nije suda da li je zgrada pripadak. Pod 3. je rečeno da
slučaj da li je nužno da nakon izgradnje i završetka zgrade ne ispunjavaju zakonom propisane uvjete
zgrade zaključiti novi ugovor ili aneks prethodnog da da bi se smatrale pripatkom; one nisu indivu-
ugovora kojim se hipoteka proteže i na zgradu od- dualno određena pokretna stvar. Na istom mjestu
nosno da li je nužno da u ugovoru o zasnivanju hi- je argumentirano da je zgrada prirast/akcesija ze-
poteke bude ugovoreno da će se ona protezati i na mljišta, ali da i za pripadak i za akcesiju zemljišta,
objekt nakon izgradnje? koji su obuhvaćeno višim rodnim pojmom „pripad-
Na sva ova pitanja je već dat odgovor u poglav- nost“ važi isto pravilo, a to je da pripadnost dijeli
lju 3. u kome je analizirano načelo superficies solo pravnu sudbinu glavne stvari (accessorium sequitur
cedit i novi pojam nekretnine. I bez toga, odgovor principale). I na kraju posljednja konstatacija sa
daje jezičko tumačenje člana 6/2 ZSP FBiH/ZSP RS, kojom se ne može složiti, a to je da bi moralo biti
osnosno člana 7/2 ZV BD BiH. Osim toga isti zaklju- ugovoreno da se hipoteka proteže i na zgadu koju
čak je moguć iz zakonske definicije etažnog vla- tek treba izgraditi. Kako je prethodno izloženo,
sništva kao odgovarajućeg suvlasničkog dijela ne- zgrada je prirast stvari već po samom zakonu, pa je
kretnine povezanog sa vlasništvom na posebnom suvišno ugovorati da će se hipoteka protezati i na
dijelu . U Federaciji BiH bi u paralelnoj situaciji ov- zgradu, jer to slijedi iz zakona. Višekranto je reče-
34
dje dodatno bio relevantan i član 30. ZZK FBiH. Pre- no da nije moguće posebno opteretiti zemljište a
ma ovoj odredbi je vidljivo da bi etažiranjem došlo posebno zgradu. Prema stajalištu suda, pošto nije
do zatvaranja zemljišno-knjižnog uloška zemljišta izričito ugovoreno da će se hipoteka protezati i na
sa zgradom. zgradu, zgrada nije opterećena. Ako bi ovo staja-
Stav Okružnog suda u Banja Luci je bio da je hi- lište i bilo ispravno, postavilo bi se pitanje kako bi
poteka je ograničeno stvarno pravo na pojedinač- se to moglo zemljišno-knjižno provesti? Kakav bi
no određenoj nepokretnosti, koje daje ovlašćenje morao biti upis u zemljišnoj knjizi/registru nekret-
svom nosiocu da određeno potraživanje, ukoliko nina iz kojeg bi bilo jasno da je opterećeno samo
mu ne bude ispunjeno nakon dospijeća, namiri iz zemljište? I kako bi naknadno bilo moguće upisati
vrijednosti te stvari, pa kako je predmetnim ugo- hipoteku na samoj zgradi? Ni ZSP RS ni ZPK RS ne
vorom o zasnivanju hipoteke ugovorena hipoteka daju odgovor na ovo pitanje.
samo na predmetnom zemljištu, a nije ugovoreno Kod ovakvog stajališta sudova, postavlja se
da će hipoteka uključivati i zgradu kao individual- pitanje da li bi notarima trebalo savjetovati da u
no određeni objekat (pripadak zemljišta) koji tek ugovore o hipoteci ugrade odredbu da će se hipo-
treba biti izgrađen na tom zemljištu, u takvoj situ- teka protezati i na zgradu? Takva se odredba sma-
aciji zgrada izgrađena nakon zaključenja ugovora tra potpuno nepotrebnom, ali bi se time izbjegle
o hipoteci nije pripadak zemljišta, u smislu člana ovakve presude. Zašto je takva odredba u ugovoru
141. stav 5. Zakona o stvarnim pravima. nepotrebna?
U navedenoj sentenci je nekoliko konstatacija Prije svega jer član 139/6 ZSP propisuje pret-
koje su u suprotnosti sa pozitivno-pravnim rješe- postavke da hipoteka obuhvata sve pripadnsti
njima. Prema članu 6/2 ZSP RS vlasništvo zemljišta zemljišta, a to je zgrada, ako nije drugačije odre-
obuhvata sve što je sa njim trajno spojeno; izgra- đeno. Znači hipoteka obuhvata i zgradu kao svo-
đena zgrada nije poseban objekt već samo prirast ju pripadnost, jer nije drugačije određeno. Gdje
zemljišta. Sud međutim zgradu izričito tretira kao bi trebalo biti drugačije određeno? Zakon može
individualno određen objekt, što je protivno citi- odrediti nešto drugačije, ali on je izričit u tome da
ranoj zakonskoj normi. Dalje, sud razmišlja o tome su zgrade pripadnost zemljišta i da se posebni dio i
da li je taj individualno određeni objekt pripadak suvlasnički dio u zemljištu mogu samo zajedno op-
zemljišta. Ako je zgrada pripadak zemljišta, onda teretiti. Drugačije bi moglo biti ugovoreno, da su
navedene norme dispozitivne, ali nisu. Zamislimo

34 Član 80/1 ZSP FBiH, član 80/1 ZSP RS, član 91. ZV BD BiH. da je zgrada gotova i da je banka oprezna i budući
47
ZIPS - broj 1430 - septembar 2020. godine